En los últimos años se ha evidenciado un aumento sustancial de los precios del suelo en el país y con mayor incidencia en las principales ciudades, entre ellas la capital de la nación, Bogotá; lo que ha llevado a hablarse de una “burbuja inmobiliaria” por parte de los gremios y profesionales del sector. Dicha situación se ha manifestado por varios aspectos entre los cuales están las políticas para el desarrollo de vivienda nueva promovidas por el gobierno nacional, los beneficios otorgados para los constructores, los programas de financiación para los compradores, principalmente para los estratos medios como “Mi casa ya”, “Ahorra tu arriendo”, “Invierte tu arriendo” y los subsidios de vivienda, la desaceleración en la venta del mercado del usado; por citar algunos aspectos.
Si bien el aumento del precio del suelo es algo que es normal dentro del contexto del mercado inmobiliario y que solo bajo ciertas situaciones especiales puede darse el caso contrario; este incremento esta dado por el mismo proceso transaccional, por la oferta y la demanda que se presente, donde “teóricamente” a mayor oferta de inmuebles disminuye el precio de los mismos y en el caso contrario, a menor número de inmuebles ofertados, aumenta el precio de estos. Para el caso de los inmuebles de uso comercial e industrial, el precio del suelo se establece bajo otros aspectos de mayor incidencia como los servicios con que cuenta, la renta que genere, las condiciones propias del inmueble, la ubicación respecto a los puntos de producción y comercialización, entre otros.
En un artículo publicado en el periódico El Tiempo en su edición del día 17 de octubre de 2017, se menciona que el aumento del precio del suelo en Bogotá sigue manifestándose aunque no en la misma medida que en años anteriores, lo cual sugiere que estos tienden a estabilizarse en un punto de equilibrio que permita reactivar el mercado inmobiliario en términos generales y a unos precios justos para compradores y vendedores. Si bien la valorización del suelo se presenta en toda la ciudad, existen algunos sectores donde este aumento es significativo dadas las condiciones propias del sector y que en su mayoría, se encuentran en la zona norte de la ciudad en desarrollos de estrato socioeconómico 5 y 6, encontrando zonas de la ciudad donde el metro cuadrado de vivienda alcanza los $11.500.000.
Fuente: Periodico El Tiempo
Es pertinente mencionar que estos valores son establecidos de forma estadística, de acuerdo a las transacciones de compraventa realizadas en un determinado periodo de tiempo, sectorizadas conforme a la definición de los barrios o desarrollos de la ciudad y definidas de manera general sin tener en cuenta elementos que son relevantes en la definición del precio del suelo y de un inmueble. Si bien estos valores pueden tomarse como una guía para establecer cifras estadísticas del mercado inmobiliario o estimativos de presupuesto, nunca deben tomarse como base para adelantar la definición del precio de un inmueble, para realizar la venta o arriendo del mismo, o la gestión de un préstamo ante una entidad bancaria; ya que estos no identifican elementos importantes como son la vetustez de la construcción, la calidad de los acabados, la ubicación dentro del desarrollo y dentro del conjunto o edificio para el caso de aquellos inmuebles que están sometidos al régimen de propiedad horizontal; y otros elementos como las condiciones del desarrollo en cuanto a vías de acceso, servicios públicos, características urbanísticas, por citar algunos; aspectos que hace variar el precio del suelo tal y como se menciona en el citado artículo.
El valor de un inmueble esta definido por características propias y la relación con el entorno, aun cuando dos inmuebles se encuentren en el mismo sector, la misma cuadra o inclusive el mismo edificio; las condiciones de estos hacen que el valor de los inmuebles difiera y en algunos casos de forma sustancial. Esta situación es aun mas incidente para el caso de los lotes, ya que para este tipo de inmuebles se tienen en cuenta otros elementos como la forma y el potencial de desarrollo que presentan los mismos. El valor del suelo de un lote principalmente se determina por lo que se pueda desarrollar en el. Un error que comúnmente se comete es el de adoptar el precio de un inmueble con base en otros valores, como el precio de metro cuadrado del sector dado por estudios, el precio de metro cuadrado obtenido de un avalúo de un inmueble en la misma zona o un porcentaje del avalúo catastral. Aun cuando estos elementos pueden tomarse como informativos y estimativos, no deben asumirse como definitivos para la negociación de un inmueble, ya que pueden llevar a perdidas para los propietarios o en el caso contrario, sobrevalorar un inmueble y sacarlo del mercado. Un aspecto muy importante en este sentido, es el definir con un elemento soportable a los propietarios el valor real de un inmueble, ya que muchas veces se involucra en este aspectos emocionales que no son reconocidos por el mercado.
Las características del inmueble son indispensables para definir su valor comercial más alla de la ubicación
Fuente: Periodico El Espectador
Por lo anterior, es aconsejable realizar un avalúo comercial para establecer el valor comercial de un inmueble y con ello, brindar las mejores condiciones para adelantar una transacción equitativa para las partes involucradas, estableciendo un precio acorde a las condiciones del inmueble y del mercado. Valga la pena mencionar que un avalúo comercial no solo es requerido en el sector inmobiliario para adelantar la venta, la definición del canon de arrendamiento o la solicitud de un crédito; sino también es necesario en otros ámbitos como sustento para procesos legales como la separación de bienes, sucesiones, embargos, demandas, expropiaciones; en el sector contable para el aseguramiento de inmuebles y declaraciones de renta entre otros; o para el desarrollo de proyectos de infraestructura de interés general.
A partir de la expedición de la Ley 1673 de 2013 (Ley del Avaluador) y reglamentada por el Decreto 556 de 2014, se busca profesionalizar el oficio para que las personas que adelantan labores valuatorias tengan el conocimiento, la experiencia y los criterios necesarios para realizar avalúos con los elementos exigidos por la Ley 1420 de 1998, y con ello acabar con las prácticas inexactas y poco profesionales de realizar avalúos de una hoja o avalúos en línea sin el debido sustento técnico, jurídico y financiero como el estudio de norma urbanística, la realización de una visita física al predio, la caracterización técnica del inmueble tanto del lote como de la construcción, y un estudio personalizado de cada caso para esteblecer el método adecuado de valuacioón; por citar algunos elementos. Con la citada Ley, no solo se desea que el oficio de avaluador sea una labor profesional en su ejecución, sino que se le de la importancia al avalúo como un elemento sustentable dentro de una transacción inmobiliaria o en otros ámbitos donde se requiere establecer el valor comercial de un inmueble como se mencionó anteriormente.
Es deber de todos aquellos que se encuentran involucrados en el sector inmobiliario como agentes independientes, inmobiliarias, empresas consultoras, constructores, inversionistas, sector bancario y gremios, promover la realización de avalúos de forma profesional, como lo exige la norma y con el pago justo por una labor que requiere de una formación, experiencia y criterio profesional, y sobre todo instruir a los propietarios de los inmuebles para reconocer y valorar la realización de un avalúo; ya que en algunas ocasiones no se lleva a cabo por considerarse un gasto innecesario pero que a la final, es una inversión mínima comparada con el beneficio obtenido.
Con base en la elaboración de los avalúos, se podrían obtener cifras mas acertadas y confiables en la definición de los precios del suelo, ya que se tendrían en cuenta todos los aspectos mencionados anteriormente y que inciden directamente en el valor de los inmuebles, así mismo se podrían establecer indicadores mas puntuales como el valor diferencial entre casas y apartamentos, entre inmuebles según su vetustez, según su ubicación por piso para inmuebles en propiedad horizontal, etc, abriendo la posibilidad de utilizar esta herramienta como un insumo más contundente en la elaboración de estudios y estadísticas sobre el precio del suelo.
