Uno de los interrogantes que se presenta con mayor frecuencia al momento de contratar un avalúo inmobiliario es el costo, es decir cuanto debo pagar por la realización de este y que el monto definido sea justo tanto para el valuador como para el solicitante del servicio. En la mayoría de los casos, el precio pagado por el avalúo es el principal criterio utilizado por los solicitantes del servicio al momento de contratar el valuador, sin embargo nunca se indaga por aquellos elementos que se ofrecen al hacer el avalúo, o los aspectos que se tienen en cuenta para estimar su costo.

Generalmente el elemento que tiene mayor relevancia al elegir el valuador es el precio que cobra por su labor, no obstante se debe tener en cuenta que en el valor pagado por los servicios contratados están representados otros aspectos que se verán reflejados en la calidad del avalúo y el cumplimiento de los requisitos que debe tener el mismo; como la experiencia, el conocimiento, el profesionalismo y la ética del valuador; que a la final son los que tienen un peso justificado dentro del precio que se paga por los servicios contratados.

Todas estas situaciones conllevan a que se presenten inquietudes como: ¿Todos los avalúos cuestan igual? ¿El costo depende del área del predio? ¿Depende del resultado del avalúo? ¿Varia según el objetivo de la valuación? ¿Existe una metodología definida para cobrar un avalúo inmobiliario en Colombia? ¿Cambió el costo de un avalúo a partir de la expedición de la Ley del Avaluador? ¿En otros países del mundo se cobra igual por la realización de un avalúo?.

¿Como definir el costo de un avalúo inmobiliario?

Inicialmente es importante mencionar que cada avalúo inmobiliario es diferente, y esto se da porque cada predio presenta características propias que al momento de desarrollar el trabajo para estimar su valor, hacen que las condiciones varíen y con ello, el costo de realización. Aún cuando dos inmuebles presenten condiciones similares como la misma área o el mismo tipo de construcción, o se encuentren en el mismo edificio o el mismo sector, los costos de realización pueden variar significativamente siendo necesario analizar cada caso en particular.

Actualmente en Colombia no existe un criterio definido y unificado para estimar el costo de realización de un avalúo inmobiliario. En el ámbito particular se han aplicado distintas metodologías, siendo algunas de ellas de mayor práctica o preferidas por ciertos sectores y donde cada una de ellas presenta unos criterios particulares sin existir consenso en los aspectos tenidos en cuenta; lo que conlleva a que se presenten múltiples resultados y mismo número de opciones para que el cliente pueda decidir cual de estas alternativas tomar, siendo la tendencia escoger la de menor cuantía. De la misma forma, dicha situación conduce a que estas metodologías se apliquen de forma generalizada sin tener en cuenta las particularidades de cada caso y el criterio del valuador; haciendo que el mercado valuatorio y el trabajo del profesional que lo realiza se vean perjudicados al no ser objetivo y unificado, el criterio definido por el cliente y el definido por el valuador.

Algunas entidades catastrales como el Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC o la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital en Bogotá comercializan bienes y servicios dentro de los cuales está la realización de avalúos comerciales, cuyas tarifas están definidas de acuerdo a las normas aplicables al caso y sus procedimientos internos, y teniendo en cuenta elementos como la ubicación, la condición urbanística, el tipo de avalúo, el destino, el valor resultante, entre otros elementos.

El costo de un avalúo inmobiliario es generalmente el criterio que se tiene en cuenta al contratar un valuador, sin tener en cuenta otros elementos de mayor importancia que garantizan la calidad del trabajo realizado. (Fuente imagen: freepick.es)

Métodos existentes para establecer el costo de un avalúo inmobiliario

Son múltiples las opciones que existen para definir el costo de un avalúo, siendo algunas de ellas mas prácticas que otras en su aplicación, así como algunas presentan mayor objetividad dados los elementos tenidos en cuenta, mientras que otras no son recomendables en virtud de la variabilidad en los resultados que arrojan. Cada una de estas formas de establecer el costo del avalúo presentan ventajas y desventajas, estando a voluntad del valuador su aplicación. Hagamos un recuento rápido de las mas conocidas sin ningún orden en particular:

1 * 1000 del avalúo catastral: es una de las metodologías comúnmente utilizadas en el sector inmobiliario y por parte de los profesionales de los bienes raíces por su practicidad teniendo como base el avalúo catastral del predio. En este caso el costo de realización del avalúo calculado puede ser demasiado bajo que no compense el trabajo a realizar o sea demasiado alto que no sea pagable por parte del solicitante, por lo cual en ocasiones se establecen valores mínimos o máximos para el cobro siendo poco objetiva su aplicación. Adicionalmente no tiene en cuenta aspectos que pueden incrementar los costos del avalúo como la ubicación del bien, el desplazamiento, o las condiciones propias del bien que lo hagan particular, por ejemplo una bodega, un centro comercial, un lote en zona rural, por mencionar algunos; no siendo equivalente el costo de realización al trabajo a desarrollar. De otra parte, en los casos donde el avalúo catastral este determinado incorrectamente o no refleje las condiciones actuales del bien, arrojará resultados que pueden tergiversar el costo a cobrar por el avalúo.

Según el área del predio: Esta práctica establece el costo del avalúo a partir del área que tenga el predio a avaluar, es decir que a mayor área es mayor el costo de realización. Inicialmente puede parecer un método práctico y equitativo, sin embargo el primer elemento a tener en cuenta es si el cobro se hace sobre el área de terreno o sobre el área de construcción, presentándose casos de predios con poca área de terreno y mucha área de construcción, o la situación contraria predios con gran extensión de terreno y mínima área construida, quedando al libre albedrio del valuador definir cual de las dos áreas tomar y solamente basado en su criterio personal. De otra parte no existe una justificación valida y objetiva que correlacione el área del predio con el trabajo a realizar y consecuente con ello, el costo del avalúo. Como en el caso anterior, puede presentarse una definición de valores mínimos o máximos a cobrar en su aplicación.

Según tablas preestablecidas: Existen casos donde el cobro del avalúo se hace a partir de valores definidos por tablas, con porcentajes establecidos bajo criterios propios del predio, principalmente el área. Un ejemplo de esta metodología fue la aplicada por el gobierno nacional en el Decreto 466 de 2000 mediante el cual se establecían costos para la realización de avalúos relacionados con créditos hipotecarios. Dicha norma actualmente se encuentra derogada y la misma establecía que el cobro de los honorarios se obtenía a partir de la aplicación de un porcentaje al salario mínimo diario legal vigente, y cuyo resultado se multiplicaba por el número de metros cuadrados del inmueble. Este porcentaje se definía con base en unos rangos según el área de terreno del predio a avaluar. Igualmente definía porcentajes diferenciales para predios localizados en suelo urbano y en suelo rural, así como un valor máximo a cobrar. Como se mencionaba en los métodos anteriormente citados, no se tienen en cuenta otros aspectos que pueden ser relevantes en la definición del costo de realización.

Según el resultado del avalúo: Algunos valuadores utilizan esta opción con el fin de obtener el costo de realización del avalúo aplicando un porcentaje, generalmente el 1 x 1000, al resultado obtenido de la tasación. Sin embargo esta práctica requiere de un criterio ético y profesional por parte del valuador, con el fin de evitar alteraciones en los resultados obtenidos que favorezcan el interés propio al momento de realizar el cobro. De otra parte, aquellos predios que por sus condiciones especiales y particulares arrojen resultados significativamente altos producto del avalúo, conllevará a que el precio a pagar por el mismo sea elevado y posiblemente no será pagado por el contratante. En este caso, también es necesario definir limites máximos y mínimos para su aplicación. Una variante de este método involucra establecer un costo base por la realización del trabajo hasta cierto valor resultado del avalúo, y a partir de este aplicar un porcentaje adicional basado en rangos del valor final.

Según el salario mínimo mensual legal vigente: Este método presenta variaciones en su aplicación. Algunos valuadores establecen el cobro del avalúo en términos del salario mínimo mensual legal vigente (smmlv), aplicando X número de veces dicho monto dependiendo de factores como el área del predio o la ubicación del mismo. Otros valuadores establecen como tarifa estándar el equivalente a 1 smmlv, independiente de los factores que puedan incidir en el costo; mientras que otros profesionales utilizan este criterio como el costo mínimo de realización del avalúo y haciendo aumentos graduales dependiendo de otros aspectos como la ubicación, administración y dificultad del avalúo, por citar algunos.

Según el tipo de avalúo y el destino del mismo: Algunos avalúos como los realizados para el sector judicial requieren de sustentación ante estrados, en una o varias ocasiones, a solicitud del juez o de la contraparte en el proceso; por lo cual el costo del avalúo incluye estos gastos que involucran el desplazamiento y el tiempo invertido por el valuador en cada sustentación.

Según criterios como el tipo, uso, ubicación y estrato socioeconómico del inmueble: en este caso, el cobro se realiza dependiendo de las condiciones que presenta el inmueble objeto de valuación a partir del tipo, uso y ubicación que tenga. En el caso del tipo de inmueble se establece el costo dependiendo si corresponde a una casa, un apartamento, un local comercial, un edificio, un lote, etc. Para el caso del uso que tenga el inmueble al momento del realizar la valuación, los inmuebles de uso residencial presentan un costo menor y el cual aumenta para los usos comerciales, industriales, dotacionales y mixtos. Este criterio se basa en la disponibilidad de información de mercado y las condiciones propias de los inmuebles para su valuación que se traducen en la labor a realizar. En cuanto a la ubicación, la definición del costo se basa en dos aspectos: si el inmueble se encuentra en suelo urbano o en suelo rural, conllevando a que aquellos localizados en el área rural presentan mayor costo que los ubicados en suelo urbano, dados los gastos de desplazamiento y las condiciones propias de los inmuebles. Para el caso del estrato socioeconómico del inmueble, la regla a aplicar es que a mayor estrato, es mayor el poder adquisitivo del solicitante del avalúo y con ello su disponibilidad de pago; sin embargo esto no aplica de manera general existiendo múltiples excepciones. En todos los casos, el criterio es relativo ya que las condiciones de cada inmueble y del avalúo pueden variar siendo subjetiva su aplicación por parte del valuador.

El tipo de inmueble, la ubicación, el uso y el estrato socieconómico son algunos de los criterios tenidos en cuenta al momento de establecer el costo de un avalúo inmobiliario por parte de algunos valuadores (Fuente imagen: freepick.es)

Según tarifas definidas por los gremios: algunas lonjas de propiedad raíz o gremios como el bancario o el inmobiliario establecen sus propias tarifas que en la mayoría de los casos, involucran los criterios mencionados en los ejemplos previos siendo potestad de cada entidad la escogencia y aplicación de los mismos. En el caso del sector bancario no existe una reglamentación a nivel nacional para la definición de los honorarios por la realización de un avalúo, estando a merced de cada entidad bancaria definir sus tarifas según sus políticas internas. Para los avalúos realizados con destino al sector judicial, existen dos situaciones: la primera es cuando el avalúo es ordenado como prueba pericial por parte del juez, donde es este quien fija el valor de los honorarios para el valuador designado, a su buen criterio y según las condiciones del caso. La segunda situación se presenta cuando las partes aportan por su cuenta el avalúo como prueba pericial, lo cual es permitido a partir de la reforma realizada en el año 2018 al Código General de Proceso, y donde los costos por la realización del avalúo son establecidos entre el valuador y la parte contratante.

Según el trabajo realizado: a partir de la experiencia y el conocimiento del valuador de su profesión, es posible establecer en términos generales cuanto trabajo y tiempo le llevará realizar un avalúo dependiendo de las condiciones conocidas del inmueble; y con ello definir el costo de realización. No obstante pueden presentarse varias condiciones que solo durante el desarrollo del avalúo se conocerán y que pueden hacer variar el costo definido inicialmente, quedando a merced de las condiciones definidas entre las partes si es necesario realizar un reajuste al valor cobrado por el avalúo. Si bien esta es una práctica que no ofrece garantías y seriedad para el solicitante del avalúo, aun se presenta en ciertos escenarios caracterizándose por no ser objetiva y profesional.

Según la formación y experiencia del valuador (Know How): como en todos los oficios y profesiones, la formación académica, el conocimiento y la experiencia que tenga el valuador representa un valor agregado al momento de realizar la tasación de un bien inmueble y con ello, el costo que cobra por la realización de su trabajo. Este criterio es bastante relativo puesto que el valor que cada persona le da a su labor, involucra múltiples elementos subjetivos de tipo personal, profesional, académico, social, entre otros; que pueden no ser reconocidos por el mercado pero que son completamente válidos al criterio del valuador.

Multiplicidad de criterios: dentro de la experticia y conocimiento del valuador, es posible que al momento de establecer sus honorarios por la realización de un avalúo tenga en cuenta varios elementos o criterios como los citados en párrafos previos, siendo decisión del mismo emplearlos todos, algunos de ellos, darle mas relevancia a unos que a otros; con lo cual el costo por la realización de su trabajo será subjetivo y se diferenciará de otros profesionales del gremio. En este caso, algunos valuadores han desarrollado formulas propias que involucran estos elementos y que facilitan la estimación del costo del avalúo.

Hasta este punto hemos evidenciado que existe una amplia gama de elementos bajo los cuales se puede establecer el costo de un avalúo, algunos de ellos pueden presentar mayor objetividad que otros o contar con mayor practicidad en su aplicación, y está a voluntad de cada valuador decidir cuales de ellos aplica según su criterio personal y profesional. Esto conlleva a que el cliente o solicitante del avalúo cuente con tantas opciones como valuadores existentes para la realización de un mismo avalúo, y con ello iniciar un proceso de selección entre las distintas alternativas que le ofrece el mercado buscando la más favorable para sus intereses. Es en este momento cuando entra a jugar un nuevo criterio en la definición de los honorarios del valuador, la oferta y la demanda, donde el proceso de negociación entre las partes define el monto a pagar por el servicio; conduciendo en ocasiones a que algunos valuadores reduzcan sus honorarios al límite de utilidad con el fin de obtener el trabajo y colocando en riesgo la calidad del avalúo al no tener en cuenta los costos asociados a este.

¿La Ley del Avaluador incide en los costos de realización de los avalúos?

La Ley 1673 de 2013 que reguló la actividad del avaluador en Colombia y que es conocida como la “Ley del Avaluador” no hace mención al tema de honorarios por la realización de los avalúos. Su espíritu está centrado en regular la actividad teniendo en cuenta el riesgo social que dicha labor conlleva y que hasta ese momento no tenía directrices claras, puesto que las normas existentes se centraban en el desarrollo de los avalúos inmobiliarios en el marco de la Ley 388 de 1997 (Ley de Desarrollo Territorial) dejando de lado muchos elementos implícitos en otro tipo de avalúos o en la regulación del oficio. Previo a la entrada en vigencia de la citada “Ley del Avaluador”, se estimaba que existían alrededor de 12.000 personas que ejercían como “avaluadores” en el territorio nacional, a partir de la expedición de dicha ley junto con su decreto reglamentario, el 556 de 2014; se redujo esta cifra a 3.600 avaluadores aproximadamente habilitados legalmente para realizar avalúos en las distintas categorías definidas en el citado Decreto.

Uno de los elementos mas representantitos que menciona esta ley es la creación del Registro Abierto de Avaluadores - RAA como único requisito válido y exigible para adelantar avalúos en el país, siendo necesario para inscribirse en el mismo cumplir con varios elementos dentro de los cuales esta la formación académica, cuyo programa debe ser reconocido por el Ministerio de Educación Nacional. Dicha condición presentó una excepción por una única vez otorgando un periodo de transición de 24 meses a partir del reconocimiento de la primera ERA[1] para inscribir los avaluadores en el RAA que ya venían ejerciendo como tal y que no contaran con la respectiva formación académica, esto bajo la presentación de una certificación otorgada por una entidad de evaluación autorizada y experiencia demostrable mínima de 1 año.

Si bien, anterior a la entrada en vigencia de la ley cualquier persona podía adelantar la actividad con o sin formación académica, la exigencia de la misma para inscribirse en el RAA involucra la inversión económica por parte del avaluador en este aspecto necesario para su permanente actualización y desarrollo profesional. De igual manera, el valuador debe realizar una inversión económica al momento de inscribirse en el RAA y realizar un pago anual por derechos de autorregulación, elementos que generan un valor agregado a su labor no solo por ser un requisito legal, sino por la calidad y garantía que le genera esto a su trabajo y a quien lo contrata.

La calidad profesional del valuador está sustentada en su formación, competencia, experticia y ética profesional, los cuales son los elementos que marcan la diferencia en el mercado laboral. (Fuente imagen: freepick.es)

Con ello es concluyente que los honorarios del avaluador posterior a la expedición de la Ley 1673 de 2013 no pueden ser los mismos que antes de ella. La regulación de la actividad conlleva a que el mercado de valuadores se depure, la calidad laboral aumente al existir una mejora en la formación académica y cuya labor esta avalada por entes de vigilancia que garantizan la calidad de los avalúos realizados y la ética en el ejercicio de la actividad; viéndose esto traducido en un aumento en los costos de elaboración por parte del valuador inscrito en el RAA.

[1] Siglas para identificar a la Entidad Reconocida de Autorregulación autorizada por la Superintendencia de Industria y Comercio para adelantar la inscripción de los avaluadores en el RAA.

Avalúos en línea: ¿una alternativa más económica?

En los últimos años se ha presentando una tendencia a nivel mundial con la aplicación de las Tecnologías de la Información y la Comunicación (TIC) en todos los sectores y el de los avalúos no ha sido la excepción. La realización de los “avalúos en línea” ofrecidos por parte de varias empresas a través de portales de internet ha abierto el debate en el ámbito colombiano puesto que los mismos son considerablemente mas económicos que un avalúo realizado por un valuador en persona, y a su vez son promocionados como “avalúos” sin cumplir con los requisitos exigidos por las normas colombianas para constituirse como tal, entre ellos la visita presencial que se requiere por parte de valuador y el estudio de la norma urbanística por citar algunos.

Esta situación ha llevado a confusiones entre los solicitantes de los avalúos puesto que ante la facilidad de acceso a esta herramienta, tan solo con suministrar unos datos en un formulario vía web y en virtud del desconocimiento de las características y condiciones que debe contener un avalúo por parte de los solicitantes; estos optan por este tipo de servicio donde realmente se ofrece un “concepto de valor” el cual dista de ser un avalúo al no cumplir con los requerimientos legales como el contenido, el procedimiento de realización, los sustentos de la investigación realizada y utilidad del producto final. Aun más importante es que este tipo de "avalúos" desconocen por completo las características propias del inmueble y que solo pueden ser identificadas al momento de realizar la visita como el estado de conservación de la estructura y los acabados que solo pueden identificarse al momento de la visita, y que tienen una incidencia significativa en la estimación del valor economico del inmueble.

El costo de un avalúo en otros países

Hemos visto que existen múltiples criterios que se manejan para establecer el cobro de un avalúo en Colombia, sin embargo en el caso de otros países de Iberoamérica la situación no es distinta existiendo algunas similitudes con el caso colombiano. Veamos algunos ejemplos:

México

La realización de avalúos inmobiliarios esta normada por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) para el caso de los bienes de propiedad privada y el INDAABIN (Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales) para el caso de los bienes públicos (bienes de la nación). En la primera situación, las Unidades de Valuación son las empresas autorizadas por la SHF para la elaboración de los avalúos requeridos para adelantar la solicitud de créditos hipotecarios, y donde los costos están definidos por rangos con base en el número de metros cuadrados construidos del inmueble que van desde 0 m2 a 40 m2, 41 m2 a 60 m2, 61 a 100 m2, y para inmuebles con áreas construidas mayores a 100 m2, el costo del avalúo se calcula a partir del valor del inmueble obtenido.

Para el caso de los avalúos fiscales o catastrales, que corresponde a aquellos utilizados para el cálculo del Impuesto Predial y por los notarios para el cálculo de impuestos como el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) que debe pagar toda persona que adquiere un inmueble y el Impuesto sobre la Renta (ISR); el costo se establece con los mismos criterios de área de construcción del inmueble utilizados en los avalúos para la SHF pero con otras tarifas que aplican únicamente en las entidades federativas en donde la autoridad fiscal así lo determine. Cabe recordar que este tipo de avalúos solo lo pueden realizar corredores públicos o valuadores con cedula profesional.

Con respecto a los avalúos comerciales, los costos son definidos libremente entre el valuador y el contratante siendo las tarifas definidas por los colegios profesionales la base para este cálculo. En términos generales el costo corresponde al 0.6% sobre el valor resultante de avalúo pero que puede modificarse teniendo en cuenta la cantidad de trabajo a realizar.

Argentina

En Argentina la función de Tasador / Valuador no está regulada como una actividad profesional independiente. Más bien podemos indicar que es una especialidad donde se vinculan distintos profesionales que tienen interés en la temática y además deban responder a sus clientes con la función de fijar algún valor.

Al ser un espacio multidisciplinario la valuación, son muchas las profesiones que tienen incluida la gestión dentro de su normativa colegial, por lo tanto, si el rubro de gestión o función está determinado, pues también lo están sus honorarios. Y es por ello que los distintos códigos arancelarios de colegios profesionales la contemplan.

Los abogados en sus función pueden realizar valuaciones y particiones en sucesiones, y su código arancelario establece cuánto se debe cobrar en honorarios. Los ingenieros y arquitectos, en cuanto a presupuestos y costos de obra, etc., de idéntica manera tienen el arancel fijado. Los contadores, para el cálculo del patrimonio activo y la depreciación de los bienes materiales, también tiene regulado sus honorarios. Los martilleros y corredores en sus respectivas leyes tienen fijados sus honorarios.

Para el caso de un martillero y corredor que tenga la especialidad de perito tasador regulada en la ley, los honorarios por tasaciones son: 2% en la valuación judicial y el 1% en la particular calculado sobre el precio obtenido como resultado en el dictamen de tasación. Asimismo, la ley establece que si se realiza un informe de valor, es decir una estimación sin justificar bajo la responsabilidad del tasador, el cobro es del 1x1000 del resultado obtenido; que aplica para el caso en el que el cliente solicita ante una inmobiliaria conocer el valor del inmueble antes de decidir la venta u operación.

Los avalúos realizados para el sector judicial siempre presentan costos adicionales asociados al desarrollo y sustento de los mismos, los cuales dependiendo del país y del marco normativo aplicable, pueden no ser reconocidos economicamente. (Fuente imagen: freepick.es)

Panamá

Generalmente se establece una tarifa base de 1% por millar del resultado del avalúo, la cual es negociable dependiendo del tipo de activo a avaluar. Los avalúos menores a 100.000 dólares se cobra aproximadamente 100 a 150 dólares, a partir de este punto el precio es negociable. Adicionalmente se cobran los gastos correspondientes a traslado, alimentación, etc que se requieran. En el caso de avalúos de mayor complejidad y en donde se requieran mas profesionales para su ejecución, la tarifa es conjunta de acuerdo a la experticia de cada profesional.

Para el caso de los avalúos para el sector judicial, existen otros elementos que se incorporan al precio como el costo de la visita al organismo judicial y un estimado de horas adicionales en consultas, los cuales dependen de la complejidad del activo tasado.

Puerto Rico

El costo depende del tipo de tasación. Cuando el trabajo se realiza para un uso de venta o conocimiento personal, la tasación se realiza en los formatos de planillas pre-formas, cuyo costo es de $300 a $700 dólares por tasación en planilla. Este tipo de tasación se realiza para residencias unifamiliares, residencias de hasta 4 unidades y terrenos vacantes residenciales menores de una cuerda (1 cuerda = 3,930 metros cuadrados).

Para una tasación en uso en tribunal, las comparecencias y reuniones se cobran aparte de la tasación. Si las tasaciones son de uso comercial, industrial y/o desarrollo propuestos, el cobro depende de la complejidad y usualmente comienzan en $1,500 dólares y pueden llegar hasta $30,000 dólares o más. Este tipo de tasación lleva un informe que se hace narrativo y regularmente consta de 25 a 70 páginas, a veces más. Cada tasador tiene su formato, pero tiene que cumplir con nuestro reglamento que es el de Estados Unidos (USPAP) Uniform Standards of Appraisal Practice.

Uruguay

Si la valuación es ordenada por un Juzgado, existe un arancel que establece una Acordada de la Suprema Corte de Justicia, que es del 1% sobre el valor del bien. El tema es que si bien deberían depositarse honorarios provisorios, luego se hace difícil cobrar el saldo pendiente, y puede llevar años el hacerlo. Así mismo la tasación de bienes en el ámbito judicial disminuyó mucho en función de una modificación del Código.

En el ámbito bancario cada Banco establece que valor se le pagará al tasador por la tasación. En el ámbito privado se acuerda entre el tasador y el cliente un valor de honorarios.

La actividad del tasador no esta regulada por ley, por lo que los rematadores son los únicos contemplados en una ley que menciona la posibilidad de hacer tasaciones. Así mismo tasan arquitectos, ingenieros, corredores inmobiliarios, sin que haya un criterio definido ya que no se aplican aun las normas de valuación al no estar dispuestos los criterios a aplicar.

España

a).- Valoraciones hipotecarias (para Sociedades de Tasación homologadas por Banco de España). Las encargan los bancos y las entidades financieras, directamente a las Tasadoras. Las Tasadoras tienen concertadas tarifas con los bancos y a ellos les facturan. Tienen un registro (a disposición del Banco de España) de Técnicos Especializados en cada tipología inmobiliaria, que funcionan como Tasadores colaboradores de la Sociedad de Tasaciones y están estratégicamente ubicados, bien en la geografía nacional para las que abarcan toda España, bien en la zona de actuación de la Tasadora.

Las valoraciones se hacen con adaptación a una norma específica que las rige. Son las de mayor responsabilidad y las menor pagadas, porque al cliente le cargan una minuta sustanciosa pero la parte frondosa se la quedan entre el banco y la Tasadora. Al Tasador le paga la Tasadora según unas tarifas acordadas, que varían (aunque no mucho) de unas Tasadoras a otras y que lo son en función del Valor de Tasación de cada inmueble valorado, con unos mínimos para los inmuebles de escaso valor.

b).- Valoraciones para Juzgados.- Son encargadas por el Juez y se actúa como Perito Judicial. El Perito es designado, en general, por orden rotativo sobre listas que cada Colegio Profesional (Arquitectos, Ingenieros, etc) envía a los Juzgados de su zona cada primeros de año (generalmente durante el mes de enero). Estas listas integran a los Colegiados que desean incorporarse a ellas, a solicitud de su Colegio correspondiente.

Existen regiones en que estas valoraciones tienen tabulados los honorarios y otras en que no lo están, en estas últimas el Perito factura discrecionalmente, según dificultad y trabajo de cada inmueble o inmuebles valorados. Suelen pedir que se entreguen las facturas detalladas y facturarse honorarios que compensan adecuadamente donde no suele haber problemas en el montante.

En los procedimientos Civiles, la Ley contempla la posibilidad de solicitar provisión de fondos en el momento de aceptar el cargo de perito y el Juez no ordena realizar el trabajo hasta que el dinero está en la cuenta del Juzgado, que paga en el momento de la entrega del informe y, en algunos juzgados, cuando ordenan realizarlo. Estos trabajos son muy deseados, pero se obtiene “uno de higos a brevas” porque las listas de peritos son muy extensas.

En procedimientos Penales (se rigen por Ley independiente de los Civiles) no existe la posibilidad de solicitar provisión de fondos y se factura cuando, dictada sentencia firme, se conoce quién ha de pagar las costas del juicio (una de las partes o las dos, según pronunciamiento del Juez en cuanto a costas). A veces se cobra pronto, a veces tarde (varios meses y hasta más de un año) y a veces no se cobra porque el condenado en costas se declara insolvente y la única posibilidad de cobrarle es el embargo de bienes, si tiene alguno, que no suelen tenerlos.

Existe la modalidad de actuación en procedimientos en los que la parte o partes se acogen (según la legislación lo posibilite o no) a “Justicia Gratuita”. En estos casos se recurre a los Peritos de las listas de los Colegios y éstos suelen rehusar con pretextos porque se factura al finalizar, como en Penal, pero al Ministerio de Justicia, y éste paga cuando paga, si es que paga. Es por ello (Peritos que rehúsan) que, en la actualidad, los Juzgados Penales funcionan mejor en este tema del pago a Peritos, pero así y todo se suele cobrar tarde.

c).- Valoraciones Fiscales, ante Hacienda Pública. Las encarga Hacienda, por orden rotativo sobre las listas que los Colegios Profesionales le aportan cada mes de enero de cada año.

En todas las Regiones españolas se han establecido, por las Consejerías (especie de ministerios, en pequeño) de Hacienda las tarifas que rigen estos trabajos. Son bajas y la gente acepta porque hay muy poco trabajo. Suelen serlo según tipologías de inmuebles a valorar, con pocas variaciones por la entidad de los mismos.

Son trabajos de valoración para procesos litigiosos entre Hacienda y los administrados, en tributaciones por compraventas, sucesiones y donaciones, cuando el sujeto declara un valor y Hacienda no se lo traga y emite otro distinto y siempre mayor.

También lo son para situaciones en que Hacienda embarga bienes a personas o entidades, por deudas tributarias insatisfechas.

d).- Valoraciones Fiscales, ante Catastro Inmobiliario.- Catastro es un organismo oficial encargado de inventariar y grafiar (planos, fotos, ortofotos) todo tipo de bienes inmuebles y valorarlos según sus propias normas catastrales de valoración y por sus propios Técnicos.

En base al “valor catastral” se pagan impuestos municipales (a los ayuntamientos) por cada inmueble, denominado este impuesto “IBI” (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Según la Normativa al efecto, existen unos coeficientes que se aplican al “valor catastral”, para obtener la cuota impositiva a pagar, esto es el IBI a pagar cada año.

Los avalúos inmobiliaros son la base para adelantar múltiples actividades asociadas a la propiedad y al aspecto económico de esta, entre ellas la estimación del avalúo catastral y el cobro de impuestos sobre dichos bienes. (Fuente imagen: freepick.es)

Suele ocurrir que el propietario del inmueble no esté de acuerdo con el Valor Catastral asignado al mismo y encarga un valoración catastral a un Valorador Inmobiliario. Esta valoración ha de cumplir la normativa sobre valoraciones catastrales, ésta va a Catastro y allí la aceptan o no, en cuyo caso el propietario puede recurrir ante los Juzgados llamados “de Lo Contencioso-Administrativo”, que son los que deciden.

Estas valoraciones las encarga, siempre, el administrado (el propietario), luego son encargos particulares. No están vinculadas a tarificación alguna, lo son a criterio del Valorador (luego son razonadamente justas) y se cobran, normalmente, una parte al encargo y el resto a la entrega del trabajo.

e).- Valoraciones expropiatorias.- Se solicitan por el propietario de determinadas fincas, urbanas o rústicas que, por interés social (ferrocarriles, carreteras, presas hidráulicas, puertos, aeropuertos, costas marítimas, ensanches de núcleos poblacionales) son expropiadas por organismos oficiales. Lo es según la Ley de Expropiación Forzosa y suele haber discrepancias entre el valor determinado como justiprecio por el organismo que expropia (que se comunica al propietario) y el que el propietario considera justo. En su caso, el propietario contrata un Valorador y aporta el informe de valoración (que ha de vincularse a la LEF dicha y a la Ley del Suelo, que establecen sistemas de valoración) al organismo en cuestión.

Al Perito le paga, pues, el particular propietario, la minuta la establece el perito (no hay tabulación de honorarios al efecto) y el cobro se establece de mutuo acuerdo (normalmente 50% al encargo y 50% a la entrega).

f).- Valoraciones de mercado.- Se emiten para diversas finalidades específicas del mercado, como son:

• Inventarios patrimoniales de empresas.
• Particiones patrimoniales en liquidación de empresas.
• Compraventas, permutas, avales, etc.
• Particiones en separaciones societarias.
• Inventarios patrimoniales familiares.
• Particiones amistosas de herencias (entre herederos).
• Particiones patrimoniales en separaciones matrimoniales (lleguen o no al Juzgado).
• Valoraciones “de parte” en litigios entre particulares (lleguen o no al Juzgado).
• Valoraciones contradictorias ante Hacienda Pública, a iniciativa del administrado.
• Otras más posibles de menor relevancia.

Aquí, el encargo es, siempre, de una empresa privada o de un particular. No existen tarifas tipificadas. La Minuta la establece el Valorador, según la entidad del trabajo. Normalmente se solicita un primer pago (50%) a la firma del encargo y el restante 50% a la entrega del trabajo. Hay Peritos que piden una provisión de fondos, a la firma del contrato, por el total inicialmente estimado. Normalmente se queda abierta la posibilidad de liquidación final, una vez realizado el trabajo, donde se facturan posibles imprevistos.

Las valoraciones “de mercado” no están vinculadas a ninguna metodología específica. Hasta hace pocos años, muchas de estas valoraciones se hacían en dos folios y por personas no suficientemente versadas ni legalmente competentes, con gran cantidad de intrusismo profesional.

Algunas notas generales

En la actualidad y con el auge de la valoración inmobiliaria y la competencia entre Valoradores, suelen realizarse informes de valoración bastante completos, amplios y bien presentados, con contenidos en general buenos o cuando menos aceptables.

En España hay dos tipos de Valoradores (Tasadores) Inmobiliarios, a saber:

• Técnicos Titulados universitarios (adscritos en sus correspondientes Colegios Profesionales).
• Peritos Tasadores no universitarios (actúan por libre o bien adscritos a Asociaciones de Peritos.

Los trabajos que han de servir ante las Administraciones Públicas, se exige sean realizados por Técnicos Titulados y los trabajos han de cumplir unos cánones de metodologías y contenidos. Los realizados por Peritos no universitarios no sirven, en general, ante las Administraciones Públicas, excepción hecha de los Juzgados, donde hasta hace poco había montado un “maremagnum” de cuidado, pero que ya se está regularizando y están empezando a requerirse Titulados Universitarios. Las empresas recurren a Titulados, y los particulares también, en general.

Hasta hace 15-20 años, los Colegios Profesionales tenían establecidas, para sus Colegiados, tarifas mínimas orientativas, pero surgió una ley que liberalizó las tarifas de honorarios de los profesionales liberales y ahora los Colegios tienen prohibido establecer tarifas, ni siquiera orientativas. Ello conduce, como no podía ser de otro modo, a una salvaje competencia por precio y no por calidad.

En general y como se ha dicho, los honorarios son de libre aplicación, salvo ante algunos organismos como se ha mencionado más arriba, por ejemplo, trabajos ante las haciendas autonómicas (Regionales) que tienen tarifas tipificadas, como ocurre también ante los Juzgados de algunas Autonomías y que, además de ser 17 distintas, no son comparativas, en absoluto, con las de Argentina, dadas las distintas circunstancias afectas a ambas Economías y sistemas administrativos.

Las tasaciones hipotecarias no tienen regulación oficial de honorarios, pero como solamente pueden realizarse por Tasadores adscritos a las Sociedades de Tasación, son éstas las que establecen lo que pagan a sus Tasadores y, si aceptas bien y, si no, entra otro.

Por lo demás, los honorarios son libres y no tienen más limitaciones que las dimanantes de la atroz competencia existente, que no es poco y que hace que algunos trabajen a precios de coste, especialmente los dedicados a trabajos facilones. Los Tasadores y Peritos de experiencia, saber y entender, cobran honorarios dignos, como no puede ser de otra manera. Así pues que los trabajos de mayor entidad se cobran razonablemente y los facilillos se cobran rozando costes.

Conclusiones finales

Los elementos que intervienen en la estimación de los honorarios para la realización de un avalúo inmobiliario son múltiples y dependen en gran medida de los criterios personales, profesionales y sociales involucrados por el valuador. Al ser un aspecto que no está regulado en el caso colombiano, es inviable enmarcar el costo del mismo dentro de unos parámetros que sean ecuánimes y a su vez, generalizados para todos los casos y escenarios posibles puesto que las características de cada avalúo son propias y particulares.

Si bien existen elementos que pueden ser estandarizados y a partir de ellos establecer unas tarifas o aranceles que sean aplicables en la mayoría casos, siempre existirá un factor que diferencie cada avalúo y es allí donde interviene el libre albedrio del valuador para fijar los honorarios que considere justos y equitativos por su trabajo. Aun cuando algunos de estos juicios son mas relevantes que otros dentro de las posibilidades con que cuenta cada valuador, no hay que dejar de lado las condiciones del mercado donde la oferta y la demanda inciden en la negociación entre el valuador y el solicitante para llegar a un acuerdo que satisfaga los intereses de ambas partes.

Contratar el avalúo más económico es la tendencia histórica y casi se ha vuelto la costumbre comercial, no obstante corresponde a los valuadores transformar esta cultura y orientar a los clientes en los elementos que le dan valor a su trabajo como el profesionalismo, la formación académica, la experticia, la confiabilidad de los resultados, los productos entregados, la garantía del avalúo entre otros aspectos; y que se reconozcan estos criterios como los aspectos que generan valor al momento de obtener los servicios del valuador.

La valuación es una actividad que no está considerada como profesión a la luz de las normas colombianas al igual que en varios países de Iberoamérica, no obstante es propicio considerarla y ejercerla como tal puesto que la preparación permanente, el ejercicio profesional y la ética en el actuar son los elementos que enaltecen el actuar del valuador y le otorgan el valor cualitativo al trabajo realizado por el mismo.

Edgar Flórez Cárdenas

Ingeniero Civil Especialista en Derecho Urbano, Propiedad y Políticas de Suelo – Especialista en Avalúos. Consultor en Derecho Urbano, Gestión Predial, Ordenamiento Territorial y Valuación. Valuador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores RAA. Certificado en norma ISO 17024 para avalúos urbanos. Bogotá D.C., Colombia.

Agradecimientos a los valuadores y tasadores que con sus conocimientos y experticia, contribuyeron al desarrollo de este artículo:

México - Blanca Yadira Maldonado Ayala

Licenciada en Derecho. Maestra en Valuación Inmobiliaria. Master en Derecho Electoral. Especialista en Justicia Constitucional, Interpretación y Aplicación de la Constitución. Corredora Publica del Estado de Durango. Miembro del Colegio de Maestros Especializados en Valuación del Estado de Durango COMEVAED.

Argentina - Marcela Agustina Ibáñez

Martillera Corredora Pública Inmobiliaria - Perito Tasador. Ley 7191/84- Córdoba Argentina. Docente en Martillero y Corredor Público e Inmobiliario de Universidad Siglo 21 (ARG.) Autora de Elementos de la Tasación (4ta.Ed. 2018. Alveroni. Cba ARG) y, Valuaciones Inmobiliarias Urbanas (Ed. 2018 en soporte digital e-Libro Miami USA). Integra appraisal team Inter>ProValues - Development and research of the science of the appraisal.

Panamá – Carlos E. Samudio Monte

Arquitecto Master en Valuación miembro de IVAPPAN. Presidente del Instituto de Valuaciones y Peritajes de Panamá – IVAPPAN (2016 - 2017)

Puerto Rico – Wilfredo Cruz Lanausse

WCL-Group, License Appraiser and Certified General Appraiser in Puerto Rico. Designated SRA Member of The Appraisal Institute.

Uruguay – Mario Stefanoli

Rematador Publico, Tasador y Corredor Inmobiliario. Presidente de la Asociación Americana de Rematadores y Corredores Inmobiliarios. Representante por Uruguay en la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación y tasador panamericano con certificado expedido por dicha Unión. Miembro de RICS.

España – Eulogio Sánchez Gil

Arquitecto Técnico. Profesor de Valoraciones Inmobiliarias. Técnico Tasador para Garantía Hipotecaria. Perito Judicial. Autor de Programas para elaboración de Tasaciones Inmobiliarias. Autor-Profesor-Tutor de Cursos de Valoraciones Inmobiliarias, presencial y distancia. EXTREVALOR.